El déficit de vivienda superará el millón de pisos en 2028, 300.000 más que hoy

La escasez de oferta residencial ha dejado en España un desfase acumulado de 755.000 viviendas desde 2021, y esa brecha puede ensancharse en otras 300.000 unidades entre 2026 y 2028 hasta rebasar el millón. Es la proyección que expuso la subgobernadora del Banco de España, Soledad Núñez, en un foro económico celebrado en Madrid esta semana, donde situó el origen del problema en el lado de la oferta y descartó que el mercado reproduzca hoy los riesgos que desembocaron en la crisis financiera de 2008.

El desfase acumulado desde 2021 suma 755.000 viviendas

La magnitud mide la distancia entre las viviendas terminadas y las que habría necesitado España para absorber la formación de nuevos hogares y la llegada de residentes. El supervisor la cifra en 755.000 unidades desde 2021 y proyecta que se amplíe en unas 300.000 más entre 2026 y 2028, de modo que al cierre de ese periodo el agujero acumulado rebasaría el millón de pisos. La presión demográfica y la insuficiencia de obra nueva son los dos factores con los que el organismo explica la trayectoria.

La consecuencia que la subgobernadora subrayó no es contable sino de precios: mientras la construcción no absorba esa demanda, la tensión sobre el coste de la vivienda se mantendrá, y el acceso se estrecha sobre todo para los jóvenes y para quienes acaban de establecerse en España, porque el esfuerzo necesario para comprar avanza más rápido que la renta de las familias.

Los precios reales igualan los de 2005 sin repetir el patrón de 2008

El precio real de la vivienda lleva acelerándose desde 2024 y ha alcanzado cotas equiparables a las de 2005, las de los años previos al estallido inmobiliario. La lectura que hizo el organismo de esa coincidencia es, sin embargo, la contraria a la que invita el paralelismo. La crisis de 2008 tuvo un componente financiero que hoy no está presente, porque los criterios con los que las entidades conceden hipotecas siguen moviéndose en parámetros prudentes.

La formulación que empleó Núñez delimita el perímetro del riesgo: la vivienda es un problema económico y un problema social grave, pero no supone hoy un problema para el sistema financiero.

La renta de las familias se ha multiplicado por 1,8 desde 1980 y los precios por 3,5

El dato con el que el supervisor dimensiona el problema de acceso compara dos series desde 1980. La renta real disponible de las familias españolas se ha multiplicado por 1,8 en ese periodo, un avance algo mayor que el 1,6 de la Unión Monetaria Europea. El precio real de la vivienda, en cambio, se ha multiplicado por 3,5 en España, frente a un 1,8 en el conjunto de la zona euro. Esa distancia entre multiplicadores explica el deterioro del esfuerzo de compra frente a los socios monetarios, y es el motivo por el que el organismo pide políticas de oferta eficaces y estándares crediticios responsables.

El endeudamiento de los hogares está 14 puntos por debajo de la media del euro

El contrapeso está en los balances. El endeudamiento de las familias y su carga por intereses se mantienen en niveles históricamente reducidos, catorce puntos porcentuales por debajo de la media de la zona euro, mientras el crédito a los hogares crece en términos reales y la morosidad sigue bajando. Sobre el sector bancario, el diagnóstico es de un sistema con rentabilidad, capital y margen para absorber perturbaciones, con la advertencia expresa de que esa posición no debe derivar en complacencia.

El riesgo que el organismo pidió situar en el centro de la agenda de las entidades es el geopolítico, porque sus efectos se propagan por varias vías simultáneas: volatilidad de los mercados, coste de las materias primas y de la energía, interrupciones en las cadenas de suministro, deterioro del crédito en sectores y geografías concretas y riesgos operativos ligados a sanciones y restricciones internacionales.

El ahorro que captan los neobancos no siempre se convierte en crédito español

La parte del diagnóstico que apunta a la estructura del sistema se refiere a los nuevos intermediarios. La captación de ahorro de los neobancos y de otras formas de intermediación es significativa y crece con rapidez, pero no siempre se traduce en financiación para la economía española. El planteamiento del supervisor es que la competencia y la innovación resultan positivas siempre que el sistema siga convirtiendo el ahorro en inversión productiva.

El otro canal señalado es el crédito privado, que complementa al bancario y financia sobre todo proyectos de manufacturas, servicios profesionales y tecnologías de la información. Una parte muy elevada procede de fondos radicados fuera de la zona euro, con una concentración apreciable entre los principales prestamistas, lo que amplía las opciones de financiación pero puede desplazar riesgos fuera del perímetro supervisado. La petición fue reforzar su transparencia y distinguir entre innovación y especulación.